分析了中国房地产预售制度的弊端，指出当前“先付款后看房”模式易导致烂尾和质量问题，而20年地产牛市掩盖了这些矛盾。个人觉得可以考虑国际通行的定金制度（如美国10%、新加坡5%）并转向现房销售的解决方案，虽会增加开发商约15%的融资成本，但因买家支付时间推迟可降低7%成本，净增约8%，若地价下降10%则房价基本持平。更重要的是，现房销售能大幅降低10%左右的交易成本，重建行业信任，淘汰劣质开发商，类似煤炭行业供给侧改革，是长期利好。尽管市场当前对短期利空过度反应，但这将促进行业健康发展，同时提醒关注美联储加息周期对市场的潜在影响。
好多人来问新的现房销售制度，仔细写一趴。
目前我们实施的房产预售制度，最大的问题在于，在买家还没看到房子长啥样的时候，钱已经给出去了。
最坏的情况就是烂尾，次坏的情况则是质量很差、货不对板。
还钱是不可能还钱的，买家唯一的办法就是维权，又累又麻烦，最终的效果只能说聊胜于无。
为什么这么奇葩的政策能维持那么多年呢？
因为地产20年大牛市，买到就是赚到，这种情况下啥事都好商量，就算某个项目出了问题，开发商还能用其他项目的利润来填。
之前我们杭州的绿城地产有个传说，宋卫平老板视察工地，觉得玻璃幕墙不满意，就下令全部砸掉换新的。
我这并不是夸宋老板，只是说，赚太多了，就能掩盖大部分的矛盾，但等到赚不了那么多的时候，那矛盾就出来了。
但是，让开发商把房子完全造好了再卖，难度也很大。因为房产这东西有周期，从拿地到交房要2-3年时间，这么大的投入如果赶上周期下行，那就死蟹一只了。
如果土地私有制下，开发商可以和土地所有者谈好共担风险，所有者以土地入股项目，最后参与分成。房子卖得贵钱就拿得多，卖得便宜就拿得少，开发商不需要预先支付土地费用，那风险就较小。
但我国是土地公有制，上峰不会和你谈土地入股的事，至少目前不会，肯定要求一笔确定的土地出让金。既然上峰不分担风险，那只能由买家来分担，这就是定金。
目前采用类似定金制度的国家和地区规定的（新房）定金占房价比例如下。
美国10%，日本10-20%，新加坡5%，香港10%，定金都会存入第三方账户，由法律保护，开发商无权提取。
虽然开发商无权提取定金，但可以把购房合同抵押给银行获得贷款。因为这个合同带定金，买家违约可能性很小，所以银行应该很愿意给贷款。
所以定金发挥了两个作用。
一是为贷款做信用背书，二是如果房价下跌，买家拒绝收房，可以作为开发商的风险补偿。
如果烂尾或者货不对板，买家当然可以退回定金，这时候就变成开发商和银行互相撕了。银行在生态位上比开发商强势得多，当然可以妥善解决这个问题。
那么实施定金制度以后，房价会涨价么？
由于开发商在开发阶段没法拿到房款，那就需要更多从银行贷款，这方面成本提升了。假设开发商需要用3年贷款，每年利率是5%左右，那意味着整个开发成本提升了15%左右，这个肯定是要加到房价里去的。
但是，买家支付房款的时间也推迟了，假设是2年时间、市场的无风险利率是3.5%左右，这意味着实际支付成本下降了7%左右。
两者抵消，房价整体会上升8%左右。
这么算下来，如果地价能下降10%左右，那房价就基本可以维持不变。
上峰会允许地价下降么？
考虑到维权过程中，上峰也要支付很高成本，所以虽然地价款少收了点，但未来就不用处理大量的维权问题，总体看不算太吃亏。
对开发商和买家也一样，减少了大量博弈过程，降低了交易成本。
有学者研究过，在房产交易中，交易成本大概占10%左右，也就是由于双方互不信任，在信息扭曲下，整体多支付的成本。
比如开发商需要支付大量广告费或者推销佣金，买家则需要花大量时间、精力来进行对比和选择。
现房销售后，所见即所得，那就省了很多钱和事。
总之，虽然新的现房销售制度会提升一些融资成本，但会大大降低交易成本，整体是有利于交易的。
考虑融资成本提升，这笔钱肯定被金融机构赚走了，利好大金融行业。
难怪近期金融行业涨得那么好。
今天房地产板块暴跌，体现了我村当前的特点，就是发生一件事的时候，大家只看利空，不看利好。
但我认为这是巨大的长期利好，是重建地产行业的信任价值，会把一大批差劲的开发商都淘汰出去，类似于煤炭的供给侧改革，是长期牛市的开端。
我这没让你们买地产股的意思，就像煤炭行业，2015年左右就开始赚大钱，2020年左右股价才起来。
我村的特点就是对短期的利好和利空极其敏感，但对长期的利好和利空极其迟钝，大家都只有7秒钟的记忆和想象力。
但最终，长期的利好会慢慢发挥作用。
……
由于美联储加息预期起来了，所以今天全球的场子都跌，但截止目前我村还可以，中位数跌0.25cm。
以下是个人判断。
之前市场预期美联储9月不加息，12月加息，现在虽然9月加息概率大于50%，但如果9月真的加了，那12月就不会加。
所以这就是个朝三暮四的问题，到底是9月加，还是12月加，对市场的本质影响不会那么大，主要是情绪上的。
昨天也分析了，美联储加息这件事有利有弊，利就是对消费有好处，间接对我们的出口有好处，弊就是对股市估值和高科技有压制作用。
从历史看，美联储持续的加息过程中，全球股市都是走熊的。如最新一轮加息是2022年到2023年，美村也相当熊，我村就更别提了。
所以当前的重点就是，美联储到底只是准备加个一两次意思意思，还是会进入一个持续的加息周期。
如果是前者，一次性事件影响，马照跑，舞照跳。
但如果是后者，那就要转入防御了。
对了，今天还有件事。
伊朗袭击了一艘油轮，美国报复对哈尔克岛进行了轰炸。
但原油涨幅不算太大，应该不算太大事。
就这些。💸