刘备教授认为，能否见到房价底部取决于未来10-20年年均GDP增速能否高于1.8%这一无风险收益率；若GDP真能维持3%以上，当前房价已具备见底条件，但短期内仍可能继续下跌，因此“见底”与“跌过头”都有可能，需结合个人风险承受能力决定是否持有房产。
很多人来问房价会不会今年见底？
这个问题很复杂，我也没有答案；但如果去年你问我这个问题，那答案就是“不会”。
从不会到55开，也是一种进步。
虽然没有答案，但可以说下我的判断依据。
我们是否选择持有一套房，是由这套房给我们带来的回报决定的，通常来说这个回报分两部分。
1、净租售比，也就是这套房带给你的现金回报。当前一线城市的租售比约为2%左右，扣除空置、装修、折旧等，净租售比基本为0。
2、升值潜力，也就是理论上说这套房每年能涨多少，约等于GDP增长水平。因为GDP、房租、房价三者长期看基本会同步变化。
我国当前GDP增长大约为5%，未来估计会缓慢下降，假设未来10-20年平均增长水平为X。
目前我国的十年期国债收益率为1.8%，也就是对整个社会而言，无风险收益水平为1.8%。
那么只要X大于1.8%，持有房产就是划算的，反过来就不划算。
所以问题就变成，你相信未来我们10-20年的年均GDP增长能大于1.8%么？
相信的话，那当前房价就是低估的，即便未来还会随着趋势下跌，那也迟早会见底反转。
日本和美国之前都有过房价的大幅下跌，日本是从1992年开始，跌了15年，然后反弹；美国是从2007年开始，跌了6年，然后反转。
为何美国只用跌6年而日本用了15年？
因为在1992年之后，日本GDP长期零增长甚至负增长，那个X差不多就是零或者负数；而美国在2008年之后，GDP年均差不多还能维持2%的增长，那个X大于2%。
个人判断，未来十年我们平均维持3%甚至3.5%以上的GDP增长概率还挺大，所以当前房价的确有见底的可能性。
但就像之前房价涨过头一样，目前也无法排除跌过头的可能性，所以具体何时见底很难判断。
以上分析只对一二线城市有效，三四线由于人口流出，供大于求，可能会长期严重折价，极端情况下可能白送也没人要。
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1、金价破5100，银价破105，都来到了之前不可思议的高位。如果你问我，我还是那个观点，人类既然可以把比特币都能炒到10几万美元，那为啥黄金不可以继续涨呢？相对于这些年超发的货币而言，黄金和白银当下并不是太贵，而是太便宜。超发货币总是有代价的，脱钩也总是有代价的，贵金属的上涨只是其中一环而已。
2、周末老铺黄金打折，所有的店销售都炸裂了，各大SKP里都是跑步进场抢购，股价大涨。老铺黄金的核心竞争力就是真的好看，能给人情绪价值，不像以前的黄金饰品，就是八两金戴身上，土的掉渣。当然现在别人也在学习老铺，但审美这种东西也没那么好学，本质看也是一个系统工程。
3、周末西大又出了个事，在明尼苏达州，美国边界巡逻队当众枪杀一名护士（美国公民）。当时这名护士手持相机在拍摄前者的执法过程，直接被枪击，之后还被补了几枪。
这事整得挺像大明的东厂和西厂，川普手下两支武装ICE（缉毒）和边界巡逻队拥有合法开火权，而白左没有自己的武装。这事我不评论，就简单如实写出来。
4、肯德基堂食价格不变，但外卖平均每单提价8毛钱。现在还能提价的都是牛叉公司，可以高看一眼。
5、去年全国居民出游人才超65亿，同比+16.2%，其中城市居民+14.3%，农村居民+22.6%。这数据还挺好看的，就是大家虽然出门玩，但还是不愿意花钱，消费额起不来。
6、腾讯年会，小马哥表示会加大AI投入，构建给力的团队，另外表示腾讯视频会加大对比短剧的投入。
全天成交3.28万亿，中位数跌1.35%，看起来大哥又出手了。好消息则是，大哥手上的票是有限的，出手一次少一次。
就这些，我在贵金属里面躲牛市。💸