刘备教授认为，虽然人口下降，但人均居住面积增加和住房要求提升会抵消人口因素，使一线和二线城市房价长期上涨。但他个人不会投资房产。
回答个很多人关心的问题：房价还会涨么？
答案很简答，肯定会涨，只是不知道什么时候涨。
给你们举个例子，我国白酒消费巅峰大概是在2012年，全国共消费1300万吨左右，此后逐年下降，目前大约是400万吨左右。但在这个过程中，白酒一直在涨价，产值也一直在增加，因为原来喝几块钱一斤散装酒的人改喝光瓶，原来喝光瓶酒的改喝几百块一瓶的酒。
去年开始白酒跌了，但这并不是因为白酒消费减少，而是因为大家口袋里没钱了，否则这个白酒升级的游戏还能玩很多年。
住房的道理也一样，农村宅基地就是自酿酒，三四线城市就是散装酒，二线城市是光瓶酒，一线是品牌酒，优质地段大平层、别墅是茅哥、五粮液等名酒。
虽然由于人口因素，对于总的住房需求会下降，但正常情况下首先会被淘汰的是自酿酒和散装酒，对光瓶酒（想想玻汾）可能都是利好，更别说品牌酒了。
另外还有两个因素可以对冲人口的下降。
一是人均居住面积的增加，过去30年发达国家人均居住面积每年平均增加1.5%，中国每年增加3%。重要原因是小家庭的增多，比方很多人独居，一个人就是一个家庭，但照样需要一套房，里面有厨房、卫生间、客厅等等。
二是对住房要求的提升，以前有套房子就行了，现在需要电梯（最好还是一梯一户）、大阳台、合理的空间布局、全屋定制、小区绿化、健身房、泳游池、阅读空间等等。简单来说也就是，从光瓶酒到茅台的升级…
现成的例子就是韩国，目前每年出生20多万，死亡30多万，但首尔房价一直上涨。首尔房价也不是没跌过，但原因都是经济一般般或者加息，在经济还不错以及降息周期中，那都是涨的。
如果简单拿数字说话，就是假设我们未来就和发达国家一样，每年人均住房面积增加1.5%，人口减少若干，但肯定不到0.5%，这样每年住房需求总量依然增长1%以上，具体到一线和二线城市，那需求增量肯定更大，可能有2-3%。
那么只要这些城市供地不要太多，并适当做些旧城改造，房价长期来看大概率是上涨的。
注意这里说的是长期，是以10年为维度的，2-3年的短期内那都不好说。
不过就我而言，即便明确知道房价未来会涨，也不会选择去投资，两个理由。
1、就像前面分析的那样，未来就算一线城市，地产大概也就是个租售比（股息）3%、增长3%的债券，股市里闭着眼睛买个中移动都5%增长、5%股息，那肯定后者更香啊。
2、地产的交易成本还是太高了，流动性也不如股市好。
……
市场冰火两重天，A村无论指数还是个股都不错，中位数涨幅0.5cm，但港股扑街，A股之前涨得不错的周期股也无理由下跌。举例来说，周五晚白银大涨，今天也没怎么跌，但黄金股、白银股都在跌。
今天跌的主要是周期、消费和医药，但原因可能不太一样。
周期是因为前面涨多了，可能不少人在止盈；消费是方向选择问题，机构用行动表示依然不看好明年的消费；医药则是医保谈判结束，那些不及预期的公司扑街。而消费（包括互联网）、医药、周期正好是港村的主旋律，所以港村被核了。
严格来说，目前虽然指数不怎样，但市场风格很像牛三，就是流动性到处横冲直撞，各种概念和妖股横飞，但价值是被忽略的。
我虽然也不喜欢这样的市场，但早就习惯了。
我给你们举个例子，一个人在单位兢兢业业工作，也做出了很多业绩，平时也与人为善，熬了很多年终于提拔上去了。
那他应该抱怨熬了很多年呢，还是应该感恩终于被提拔上去了？
从本质来看，价值投资是一种对成功路径的选择，但也不能保证马上会成功、一定会成功。所以你必须认识到，合理是少数、不合理是多数，但合理是才是属于你的机会，不合理是属于其他人的机会。
或者说，不合理是某些人的机会，但会是你的地狱；作为一个普通人，合理才是我们唯一的依仗。
对了，今天还有件事值得写下。
由于德银发了看空研报，泡泡玛特盘中大跌9cm。
我仔细看了下研报，理由基本上还是二手泡泡玛特跌价，特别是隐藏款大幅跌价，倒推一手失去投资价值。这个理由其实已经被写烂了，也并不太符合实际，因为绝大多数人买泡泡玛特是消费而不是投资，并没打算卖出去。
每次发做空报告的时候，就是做空最凶猛的时候，很难分清是先有鸡还是先有蛋。但有一点是确定的，那就是做空是需要回购的，今天做空了多少未来就需要回购多少，这些本质看都是潜在的多头。
就这些了…💸